Ką apsvarstyti prieš įsigyjant žemės sklypą?

Šiuo metu įkaitusioje nekilnojamojo turto rinkoje sudaroma daugybė sandorių, įskaitant ir žemės sklypų įsigijimo sandorių. Jeigu ketinate įsigyti žemės sklypą, verta atkreipti dėmesį ir į toliau aptartus teisinius ir kitus aspektus. Net jeigu jie ir nelems apsisprendimo (ne)įsigyti žemės sklypo, jie gali įtakoti norimą už jį siūlyti kainą arba bent jau iš anksto pasirengti būsimiems darbams ir turėti realesnį įsivaizdavimą apie tai, kokius klausimus gali reikėti spręsti ir kad tai gali užtrukti.

1. Ar žemės sklypas nėra apsunkintas daiktinėmis ar prievolinėmis teisėmis?

Kiti asmenys gali turėti įvairių teisių į žemės sklypą. Šios kitų asmenų turimos teisės į žemės sklypą varžo jo (pa)naudojimą savininko poreikiams ir mažina vertę, o jeigu tomis teisėmis naudojamasi intensyviai – neretai žemės sklypo savininkui sukelia nepageidaujamų nepatogumų. Prieš įsigyjant žemės sklypą verta įsitikinti, ar tokios teisės į jį nėra įrašytos Nekilnojamojo turto registre, o, jeigu taip, kokia jų apimtis (kokios teisės įregistruotos, kokiai ir kuriai žemės sklypo daliai taikomos ir pan.).

Žemės sklypas gali būti apsunkintas, be kita ko:

servitutu

Tai – teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą. Žemės sklypo atžvilgiu gali būti nustatyti įvairūs servitutai, pavyzdžiui: kelio servitutas, suteikiantis teisę kaimyninio žemės sklypo naudotojams važiuoti transporto priemonėmis; servitutai suteikiantys teisę tiesti požemines ir antžemines komunikacijas, aptarnauti jas bei jomis naudotis; taip pat kiti servitutai.

užstatymo teise (lot. superficies)

Tai – teisė naudotis kitam asmeniui priklausančia žeme statiniams statyti ar įsigyti bei valdyti nuosavybės teise ar žemės gelmėms naudoti.

uzufruktu

Tai – asmens gyvenimo trukmei ar apibrėžtam terminui, kuris negali būti ilgesnis už asmens gyvenimo trukmę, nustatyta teisė (uzufruktoriaus teisė) naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo vaisius, produkciją ir pajamas. Uzufruktas žemės sklypams ne taip labai aktualus ir ne taip dažnai naudojamas, kaip kitam turtui.

ilgalaike nuoma, kaip daiktine teise (lot. emphyteusis)

Tai – teisė naudotis kitam asmeniui priklausančiu žemės sklypu ar kitu nekilnojamuoju daiktu nebloginant jo kokybės, nestatant statinių, nesodinant daugiamečių sodinių ir neatliekant kitų darbų, kurie iš esmės padidintų naudojamos žemės ar kito nekilnojamojo daikto vertę, išskyrus atvejus, kai yra nuomotojo sutikimas.

hipoteka

Tai – daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. Įsigyjant žemės sklypą, jo įgijėjas turėtų užsitikrinti, kad hipoteka būtų panaikinta iki sandorio arba nedelsiant po jo, nustatant aiškius ir nuo pardavėjo valios nepriklausančius veiksmus tam tikslui pasiekti. Pavyzdžiui, gali būti gaunamas hipotekos kreditoriaus rašytinis pasižadėjimas panaikinti hipoteką, kai sudarius pirkimo sandorį pirkėjas dalį žemės sklypo pirkimo kainos perves tiesiogiai tam kreditoriui, tą dalį įskaičiuojant į visą pirkėjo įkeistu žemės sklypu užtikrintą skolą.

nuoma (panauda)

Nekilnojamojo turto registre neįregistruota nuomos sutartis po daikto perleidimo maksimaliai galėtų galioti 1 (vienerius) metus, o įregistruota – joje nurodytą laiką. Todėl verta įsitikinti, ar tokių sutarčių nėra, o į sandorio sutartį įtraukti atitinkamus pardavėjo patvirtinimus.

2. Kokia žemės sklypo paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis?

Tai svarbu ne tik tam, kad patys galėtumėte panaudoti žemės sklypą atitinkamai paskirčiai, bet ir įsigyjamo žemės sklypo vertei, įtakojamai ir jo panaudojimo galimybių. Pavyzdžiui, arti didmiesčio esantis žemės sklypas dažniausiai bus didesnės vertės, jeigu jo paskirtis bus gyvenamoji arba kita. Žemės sklypo paskirtį neretai galima ir pakeisti, tačiau tai visuomet reikalauja papildomų pastangų ir išlaidų bei netrumpai užtrunka.

Žemės sklypo paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį galite sužinoti susipažinę su Nekilnojamojo turto registre įregistruotais duomenimis apie žemės sklypą.

3. Ar žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos?

Žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali rimtai riboti žemės sklypo panaudojimo galimybes, o tuo pačiu ir mažinti jo vertę. Tokios sąlygos paprastai taikomos tuomet, kai per žemės sklypą ar šalia jo yra nutiesti inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, yra vandens telkiniai ir pan. ar žemės sklypas tiesiog patenka į atitinkamų objektų apsaugos zonas ar saugomas teritorijas. Prieš įsigyjant žemės sklypą, verta sužinoti, ar jame arba šalio jo yra kokia nors inžinerinė infrastruktūra, vandens telkinys, ar jis patenka į kokią nors saugomą teritoriją ar apsaugos zoną, ar kokiai nors jo daliai taikomos ir, jeigu taip, kokios konkrečios specialiosios žemės naudojimo sąlygos taikomos, pavyzdžiui, ar ten galima statyba ir, jeigu taip, su kokiais ribojimais.

Įstatyme, be kita ko, yra įtvirtinti tokie reikalavimai apsaugos zonoms:

Taip pat nustatomos šios apsaugos zonos, veiklai kuriose įstatymas taip pat įtvirtina specialiąsias žemės naudojimo sąlygas:

aerodromo
aerodromo triukšmo
geležinkelio kelių ir jų įrenginių
geležinkelio želdinių
naftos ir naftos produktų įrenginių
suskystintų naftos dujų įrenginių
vandens tiekimo ir nuotekų, paviršinių nuotekų tvarkymo infrastruktūros
viešųjų ryšių tinklų elektroninių ryšių infrastruktūros
šilumos perdavimo tinklų
sanitarinės apsaugos zonos: gamybinių objektų, komunalinių objektų, branduolinės energetikos objektų ir pastatų, kuriuose laikomi ūkiniai gyvūnai, su esančiais prie jų mėšlo ir srutų kaupimo įrenginiais arba be jų
nuolatinio juodligės židinio

Be to, specialiosios žemės naudojimo sąlygos taikomos ir:

kultūros paveldo objektų ir vietovių teritorijose, jų apsaugos zonose
gamtos paveldo objektų teritorijose
gamtos paveldo objektų buferinėse apsaugos zonose
kultūriniuose rezervatuose (rezervatuose-muziejuose)
gamtiniuose rezervatuose
valstybinių gamtinių rezervatų buferinėse apsaugos zonose
kultūriniuose draustiniuose
gamtiniuose ir kompleksiniuose draustiniuose
geologiniuose, geomorfologiniuose, hidrografiniuose, pedologiniuose, botaninuose, zoologiniuose, ichtiologiniuose, kraštovaizdžiui ir kituose draustiniuose
valstybiniuose parkuose
biosferos rezervatuose
akvakultūros tvenkinių apsaugos zonose
melioruotos žemės ir melioracijos statinių apsaugos zonose
miško žemėje
natūraliose pievose ir ganyklose
pajūrio juostoje
paviršiniuose vandens telkiniuose
paviršinių vandens telkinių apsaugos zonose
paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juostose
pelkėse ir šaltinynuose
potvynių grėsmės teritorijose
požeminio vandens vandenvietėse ir jų apsaugos zonose
Šiaurės Lietuvos karstiniame regione
žemės gelmių išteklių telkiniuose
žemės ūkio paskirties žemės sklypuose
įvairių objektų ar reiškinių stebėjimo ir matavimo statiniuose, įrenginiuose ir jų teritorijose
vadovybės apsaugos tarnybos ir valstybės saugumo departamento saugomuose objektuose
krašto apsaugos objektų apsaugos zonose

4. Ar žemės sklypui yra atlikti kadastriniai matavimai?

Jeigu kadastriniai matavimai nėra atlikti, įsigydami žemės sklypą rizikuojate, kad tikrasis jo plotas gali skirtis (būti mažesnis arba didesnis) nuo nurodytojo nuosavybės dokumentuose. Nors tikrojo ploto skirtumas paprastai nebūna didelis, tačiau pastaroji aplinkybė gali būti svarbi, kai žemės sklypas yra nedidelės apimties ir (ar) turi daugiau apribojimų, o ploto sumažėjimas dėl to dar labiau apribotų galimybes žemės sklypą panaudoti numatytam tikslui. Pavyzdžiui, tik ne mažesniame nei 400 kv. m žemės sklype galima statyti gyvenamąjį namą.

Be to, įsigyto žemės sklypo kadastrinius matavimus anksčiau ar vėliau vis tiek norėsite atlikti, nes norėsite žinoti tikras žemės sklypo ribas ir atitinkamai aptverti žemės sklypą, projektuoti ir statyti jame kitus statinius, sodinti sodinius. Reikia turėti galvoje, kad kadastrinių matavimų atlikimas užims laiko (bent jau apie 3 mėnesius) ir kainuos.

Jeigu žemės sklypui yra atlikti kadastriniai matavimai, tai būna pažymėta Nekilnojamojo turto registre, o savininkas turi ir gali iš anksto parodyti bei sandorio sudarymo metu įgijėjui perduoti kadastrinių matavimų bylą.

5. Kokie kiti teritorijų planavimo dokumentų reikalavimai yra taikomi žemės sklypui?

Viso žemės sklypo užstatyti tikriausiai jokiu atveju negalėsite, bet tikriausiai net ir nenorėsite. Kiek ir kaip galėsite užstatyti žemės sklypą, nustatoma žemės sklypui taikomuose teritorijų planavimo dokumentuose. Minėti dokumentai, bet kita ko, nustato:

žemės sklypo užstatymo tankį

Tai yra pastatų ir turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomo pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu. Jis parodo, kokią žemės sklypo dalį galima bus užstatyti.

žemės sklypo užstatymo intensyvumą

Tai yra visų pastatų antžeminės dalies patalpų, įskaitant cokolinių aukštų ir naudojamų pastogių patalpas, bendrojo ploto sumos santykis su žemės sklypo plotu. Jis parodo kiek pastatų patalpų ploto galima bus pastatyti žemės sklype.

statybos zoną

Tai yra teritorijos ar žemės sklypo dalis, kurioje yra arba numatomi antžeminiai statiniai, neįskaitant kelių ar gatvių, inžinerinių tinklų, tvorų ir atraminių sienučių. Ji parodo, kurią konkrečią žemės sklypo vietą galima bus užstatyti.

užstatymo aukštį

Tai yra vietovės lygmens bendrojo plano teritorijos naudojimo privalomasis reikalavimas, kuriuo nustatomas planuojamos teritorijos vyraujantis pastatų aukštis. Tai savaime nereiškia, kad pastatas negalės viršyti šio aukščio, bet orientuotis į jį reikėtų. Vis dėlto, konkretus maksimalus užstatymo aukštis gali būti nustatomas žemės sklypui taikomame detaliajame plane – tokiu atveju žemės sklype statomas pastatas šio aukščio viršyti negalės.

užstatymo tūrio rodiklį

Pramonės ir sandėliavimo ar inžinerinės infrastruktūros teritorijose nustatomas statinių tūrio santykis su žemės sklypo plotu. Jis parodo kiek pastatų patalpų tūrio galima bus pastatyti žemės sklype.

užstatymo tipą

Vietovės lygmens bendruosiuose ir detaliuosiuose planuose nustatoma teritorijos urbanistinė kategorija, apimanti teritorijai būdingą ir (ar) galimą pastatų ir erdvių išdėstymo struktūros ir parametrų visumą. Pavyzdžiui, jeigu žemės sklypui taikomame detaliajame plane nurodyta, kad žemės sklypas yra namų valdos paskirties, jame galima statyti namus vieno aukšto su mansarda, dvišlaičiais stogais, rąstinius, tai reikš, kad tik tokį namą atitinkamame žemės sklype ir galėsite statyti, išskyrus, jeigu suorganizuosite atitinkamų detaliojo plano reikalavimų pakeitimą, o tai yra ilga ir brangi procedūra, o Jūsų pageidaujami pakeitimai ne visuomet apskritai yra įmanomi.

6. Ar žemės sklypas yra pakankamo dydžio ir formos, kad galėtumėte įgyvendinti savo tikslus?

Žemės sklypų kainoms šturmuojant vis naujas aukštumas visiškai suprantama, kad verta pagalvoti, koks optimalus kainos ir būsimo panaudojimo aspektais būtų Jūsų įsigyjamo žemės sklypo dydis. Didesnis – patogesnis, bet ir brangiau kainuos. Todėl tikėtina, kad norėsite rinktis optimalų. Bet nepasirinkite per mažo arba labai siauro ar kitos neįprastos formos žemės sklypo, nes galite negalėti jo panaudoti tam, kam planuojate, arba taip, kaip planuojate.

Turėtumėte žinoti, kad viso žemės sklypo užstatyti negalėsite, turėsite laikytis teritorijų planavimo dokumentuose nustatytų ribojimų bei reikalaujamų atstumų nuo žemės sklypo ribų bei kituose žemės sklypuose ir tame pačiame žemės sklype esančių arba būsiančių statinių. Statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai. Taikomas ir reikalavimas, kad pastatas ar stogą turintis inžinerinis statinys iki 8,5 m aukščio būtų ne arčiau nuo žemės sklypo ribos nei 3 m, o pastatui esant aukštesniam, nuo jo aukščio kiekvieno papildomo metro, atstumas nuo žemės sklypo ribos didinamas po 0,5 m. Šie atstumai skaičiuojami horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio konstrukcijų. Be to, minimalus atstumas tiesiamų inžinerinių tinklų iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 1 metras, jei nepažeidžiami kaimyninio žemės sklypo savininko (naudotojo) interesai. Visi šie atstumai gali būti mažinami gavus besiribojančio žemės sklypo savininko ar valdytojo rašytinį sutikimą, tačiau bet kuriuo atveju negali pažeisti priešgaisrinių reikalavimų.

Pastatams privalomi ir priešgaisriniai reikalavimai, nustatantys minimalius atstumus tarp pastatų:

Šiems reikalavimams taikoma nemažai išimčių. Pavyzdžiui, priešgaisriniai atstumai tarp pastatų gali būti neišlaikomi, kai jų užstatymo plotas, įvertinant ir neužstatytą žemės plotą tarp jų, neviršija tos pačios paskirties pastatams nustatyto gaisrinio skyriaus ploto.

Ne mažiau svarbūs ir mažiausi leistini sanitariniai atstumai (m) tarp statinių atsižvelgiant į jų paskirtį:

Pastabos:

1) n – nenormuojama.

2) Jei lentelėje pateikti leistini mažiausi sanitariniai atstumai yra mažesni už mažiausius leistinus priešgaisrinius atstumus (kai jie normuojami), turi būti taikomi Gaisrinės saugos pagrindiniuose reikalavimuose nustatyti priešgaisriniai atstumai.

3) Vandentiekio įvadas į Namą turi būti tiesiamas ne arčiau kaip 5 m nuo tvarto, mėšlidės, kompostavimo aikštelės, nuotekų kaupimo rezervuaro, lauko tualeto, 7 m – nuo vietinės nuotekų valyklos.

4) Nuotekų tinklai turi būti tiesiami ne arčiau kaip 10 m nuo šachtinio šulinio.

5) Kai vietinė nuotekų valykla ir nuotekų kaupimo rezervuaras, lauko tualetas yra vienbučio (vieno buto) gyvenamojo pastato priklausiniai, atstumas nuo vienbučio (vieno buto) gyvenamojo pastato iki vietinės nuotekų valyklos, nuotekų kaupimo rezervuaro ar lauko tualeto nenormuojamas, jei teisės aktai nenustato kitaip.

Mažiausi leistini atstumai tarp želdinių ir statinių elementų:

7. Ar tinkamas yra žemės sklypo išsidėstymas gretimų žemės sklypų ir juose jau esančių statinių atžvilgiu?

Žemės sklypo naudojimą ribotų, o kartu ir vertę mažintų nepalankus gretimų žemės sklypų ir (ar) juose esančių statinių išsidėstymas. Jeigu kiti žemės sklypai dar neužstatyti, reikėtų pasidomėti, kokia jų paskirtis, naudojimo būdas ir pobūdis, kas juose numatoma statyti ateityje.

Ne mažiau svarbus ir žemės sklypo aukštingumas kitų žemės sklypų atžvilgiu. Jeigu ketinamas įsigyti žemės sklypas yra skirtingame aukštyje lyginant su kitais sklypais arba paties žemės sklypo dalys yra skirtinguose aukščiuose, jo tvarkymas reikalautų papildomų išlaidų. Pavyzdžiui, jeigu žemės sklypas yra žemiau nei greta esantys žemės sklypai, gali tekti pakelti jo aukštingumą, kad žemės sklypas nebūtų žemiausioje toje teritorijoje vietoje; tokiu atveju tektų pirkti ir vežti į žemės sklypą papildomą gruntą.

Be to, žemės sklypui taikomame teritorijų planavimo dokumente gali būti nustatytas užstatymo aukštis, kuris tokiu atveju būtų siejamas su pradiniu žemės sklypo absoliučiu aukštingumu. Pavyzdžiui, jeigu nustatyta, kad žemės sklype gali būti statomas pastatas, kuriuo absoliutus aukštingumas gali būti nedaugiau kaip 8 metrais didesnis nei žemės sklypo absoliutus aukštingumas nurodytas tame teritorijų planavimo dokumente, o Jūs tvarkydamas žemės sklypą pakėlėte jo paviršių 1 m, tai reiškia, kad pastatą tame žemės sklype galėsite statyti nebe didesnį nei 1 m.

8. Ar žemės sklype nėra kitiems asmenims priklausančių statinių?

Bet kokie žemės sklype teisėtai pastatyti kitiems asmenims priklausantys statiniai, kurie yra nekilnojamieji daiktai, tikėtina, kad tame žemės sklype ir liktų ir tuo ribotų galimybes statyti žemės sklype kitus statinius. Jeigu pardavėjas gali tokius statinius pašalinti, reikėtų, kad jis tai ir padarytų, geriausia iki įsigijimo sandorio.

9. Ar žemės sklypas nėra užterštas atliekomis ar kenksmingomis medžiagomis?

Toks užteršimas gali reikalauti reikšmingų išlaidų atliekoms ar kenksmingoms medžiagoms pašalinti, o ir apskritai kyla klausimas, ar įmanoma pilnai jas pašalinti ir ar žemės sklypas apskritai galės pasitarnauti numatytam tikslui. Todėl verta įsitikinti, ar tokio užteršimo nėra, o į pirkimo sutartį įtraukti atitinkamus pardavėjo patvirtinimus.

10. Ar įsigytumėte visą žemės sklypą?

Įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį apskritai yra mažiau palanku nei įsigyti tokį pat visą atskirą žemės sklypą, kadangi keliems bendraturčiams nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas turės būti naudojamas, valdomas ir juo disponuojama visų bendraturčių susitarimu, o toks susitarimas ne visuomet lengvai pasiekiamas. Jeigu dėl kokių nors priežasčių vis tiek pageidautumėte įsigyti tik dalį žemės sklypo, tuomet bent jau turėtumėte įsitikinti, kad iki įsigijimo sandorio sudarymo būtų tarp visų esamų bendraturčių sudaryta ir Nekilnojamojo turto registre įregistruota to žemės sklypo naudojimo tvarka, kurioje būtų aiškiai išskirtos to žemės sklypo dalys, kurias valdo ir kuriomis naudojasi atskiri bendraturčiai.

11. Kaip žemės sklypas susisiekia su keliais, gatvėmis?

Jeigu žemės sklypas nėra prie kelio, gatvės, verta įsitikinti, kaip iš jo patenkama į tą kelią, gatvę ir, ar tas patekimas, yra užtikrintas teisiškai; pavyzdžiui, jeigu važiuojama per kaimyninį žemės sklypą, ar kaimyninio žemės sklypo savininkas negali tai uždrausti daryti arba už pasinaudojimą jo žemės sklypu reikalauti atlyginimo.

Svarstant žemės sklypo įsigijimą gali būti svarbūs ir kiti su žemės sklypo teisiniu ir faktiniu statusu bei tolesnio panaudojimo galimybėmis susiję dalykai. Jeigu svarbiems aspektams tinkamai įvertinti neturite pakankamai žinių ir patirties, vertėtų apsvarstyti galimybę pasitarti su kvalifikuotu specialistu.